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福卡分析 | 2020年第02期

发布时间:2020-01-10
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★ 2035上海“由硬变软”(一)——迫切现实与战略方向

不论是从自身的实力基础层面,还是现实操作层面,抑或是与全球的联系辐射层面来看,上海要建设全球城市,必然要进一步“由硬变软”。

 

★ 经济形势八大悖论(上)         

经济形势迷雾重重与本身的悖论有关,本文四大悖论:增长与衰退、选择性偏差、体制性选择、金融上结构性去产能与总量上宽松的悖论。

 

★ “房住不炒”、“酒喝不炒”、“鞋子猛炒”——从奇迹回归常态

这边厢市场中炒作过度,那边厢在炒作负面性冒头之时政策大方向上全面“去炒”;殊不知炒与不炒并不是非此即彼,未来的炒作将在市场与政府的平衡中由奇迹回归常态。

 

★ 2020房地产横盘——方向调整与结构变局

年年难过年年过,年年过得还不错,中国楼市愈发让人看不懂。在“房住不炒”、稳字当头的大背景下,房地产市场进入横盘期。

 

★ 金融“乱象拼图”(三)——金融反垄断与再垄断

垄断从未消失,金融在垄断—反垄断—再垄断中循环。当下正处于垄断循环的前两个阶段,从宏观到微观,各个层面的旧金融垄断都逐步瓦解,但新垄断尚在酝酿。





2020房地产横盘:方向调整、结构变局

(本文节选自《福卡分析(上海)》2020年第2期《2020房地产横盘——方向调整与结构变局》)


年年难过年年过,年年过得还不错。

回顾过去的2019年,全国房地产调控次数高达惊人的620次,刷新历史记录,较2018年450次调控同比增加了38%,平均每天调控近2次;

房企叫苦不迭,“活下去”不再是万科一家的目标,人民法院公告网显示,2019年至少有525家房地产企业“申请破产”,其中“宁波首富”银亿集团破产重整;土地市场流拍连连,据中国指数研究院统计,2019年前11个月监控的全国300个城市共有4350块地未成交,相比2018年的1808块,增长了一倍之多。

然而,即便在如此调控的背景下,从房地产投资到销售并没有受到太大影响,反而维持两位数增长,领跑大部分经济指标。

投资方面,2019年前11个月全国房地产投资额同比增长10.16%,至12.13万亿元,已高于2018年全年的12.03万亿元;全国商品住宅新开工施工面积累计值同比增长9.32%,至15.14亿平方米。

销售方面,2019年前11个月全国商品住宅销售额同比增长10.7%,至12.17万亿元,预计全年销售额将冲击16万亿元(2018年为15万亿元);

房企千亿军团持续扩容,36家房企销售额突破千亿元,较2018年增加6家,152家房企销售额超过百亿元;房企销售额同比增速均值达24.7%,部分企业销售业绩增速超30%。

土地市场继续高位运行,50大城市合计卖地收入4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%,其中出现16个土地出让金过千亿元的城市,皆刷新历史纪录,杭州凭2836.6亿元(同比上涨13.42%)土地出让金领跑全国。

一边是房企呼号“太难了”,一边是房子卖得“好极了”,怎会有如此之大的背离?

从根本上而言,这种背离主要是因为在“房住不炒”、稳字当头的大背景下,房地产市场进入横盘期,结构性变局悄然发生,表面上的“佳绩”已无法回避结构上的变化。

反映在市场层面上,就是房地产泡沫正在出清。

从人均住房面积和人口因素来看,也已不再支撑房地产的高增长。

房地产出清表象以及需求的内在逻辑共同表征中国房地产进入横盘期。



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