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房价走势观点大盘点:楼市行情究竟往哪走?

发布时间:2020-06-09    浏览次数:
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国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示,北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,同比上涨2.9%;一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.6%,四个一线城市,北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%、1.7%,广州持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%。


随着国内复工复产后楼市不断升温,对于房价未来走势的判断再次出现分歧,看涨、看跌、分化、横盘,众说纷纭。


本文对专家、学者、网络财经评论人、业内人士等各方论点进行了概要性梳理,给读者以全息视角,以期能有所启发。




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 01


看涨派




上涨是大概率


小白读财经:人民币再次大跌,楼市涨价压力增大

金芒计划签约创作者、财经专栏作家小白读财经表示,接下来人民币主要以贬值为主。目前国内货币依然以宽松为主,由于避险情绪强烈,美元依然有较大的支撑,从而非美货币下跌。假如这种趋势一直持续,那么国内房价面临的调整压力也就在所难免了。


华夏商训:下半年开始,房价稳中有升

华夏商训认为,2020年是“一二线城市在新一轮房价的底部区域”,下半年开始,房价稳中有升。6月初,随着“两会”闭幕,有关房地产市场的宏观政策也更为清晰,房地产市场也将迎来真正的拐点。当然,如果涨得较快,宏观调控会再度出手,周期复始。



局部上涨


连平:部分城市房价地价上涨是经济恢复过程中正常表现

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,从国家最近推出的几个重要文件来看,比如要素流动体制改革、新型城镇化、市场经济体制改革等,其中提到区域经济发展和城镇化发展,以及都市圈、城市群发展,这些都会带来人口进一步向城市群和重要城市流动,必然带来持续增长的房地产需求,从而可能增加局部城市房价上涨的压力。


中指研究院:一二线城市房地产市场整体恢复相对更快

中指研究院分析人士表示,未来仍将有更多地区优化调控政策,以稳定市场预期。二季度受疫情压制的置业需求仍将逐渐释放,房地产市场将逐步恢复,但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关,一二线城市房地产市场整体恢复可能相对更快。


马光远:一线和热点城市房价反弹如期到来

独立经济学家马光远指出,在全球受疫情巨大冲击的情况下,央行史无前例的放水,在货币宽松的情况下,人们很少见到大城市的好房子价格下跌的;疫情不会改变中国房地产的逻辑,疫情对房地产需求的影响有限,一线和热点城市的房价今年会反弹。


严跃:最大的亮点在于二线城市

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃认为,今年最大的亮点在于二线城市,二线城市会成为购房的主力市场。随着复工复产工作到位,二线城市今年在“新基建”、人才导入、各类住房政策改革上会有较大的动作,进而容易成为房价涨幅相对较大的城市。


李宇嘉:深圳、杭州、上海房价继续上涨

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,疫情下,受影响最小的(甚至受益),就是互联网、信息、科技、咨询等,这些高收入的行业集中在深圳、杭州、上海和广州等城市。2019年,人口流入最多的城市也是杭州、深圳、广州。上海在纾解人口的条件下,居然还增加了4.4万人。


疫后重建,国家还是重视这些新兴行业,包括搭建在这些行业上的“新基建”,以及与这些行业共生的咨询服务(会计、金融、法律、审计等)。所以,疫情后货币、财政双双发力,最受益的就是这些行业。因此,即便深圳、杭州、上海的房价已经很高了,但预期也好、收入也好、避险需求也好、外地买家也好,都支持房价继续上涨。


而且,深沪杭最近有关楼市数据显示,本地换房需求正在升温,彰显了极强的购买力。深圳的政策也在鼓励换房,让存量房流通起来,让新进入者实现住房梦。


就如同近期零售价格又回到2000元/瓶的茅台一样,高收入群体更偏爱消费高端商品,但第二档的五粮液消费也不错,这就是楼市的“后浪”。




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 02


平稳派




稳定依然是重中之重


张波:今年房地产不会出现过度刺激政策,稳定依然是重中之重

58安居客房产研究院分院院长张波指出,“房地产本身的稳定对于经济稳定有着重要作用,房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。


预计今年房地产不会出现过度刺激政策,稳定依然是重中之重。”稳健的货币政策会更为灵活适度,降准降息、再贷款等手段会推动企业便利获得贷款,并推动利率持续下行。但


对于房地产行业的金融控制依然会保持相对从紧态势,更会严控资金非理性流入房地产市场。


赵秀池:房价依然会保持稳定 

北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池表示,随着房地产业复工,线下销售逐渐活跃起来,大量的住房需求会得以释放,房地产销售会出现一定数量增长,但是在“房住不炒”的定位下,多地仍然会不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,落实地方政府主体责任,因城施策,供求双向调节,房地产市场依然会平稳健康发展,房价也依然会保持平稳。



房价不可能飞


杨国英:楼市不会再疯狂,房价更不可能飞

百家榜创作者、经济学家、优质创作者杨国英认为,最近,楼市唱多的声音多了,开始狂热起来,但是里面有水分。


4月份,受监测城市的平均地价创下了2018年以来的新高,成交楼板价环比上涨20%、同比上涨15%;4月份,70个大中城市新房环比上涨的城市,高达50个,而3月份仅有21个,2月份38个;5月份,高溢价地块增多,比如成都、北京、佛山,土地拍卖溢价率创下了高达31%-75%不等;


今年以来,截止到5月20日,土地出让收入超500亿的已有7个城市,其中,杭州最高为1024亿元,北京次之为997亿元。


这些数据有的靠谱,有的不靠谱!


比如,受监测城市的平均地价,还有新房房价涨跌,这两个数据的弹性就太大了。平均地价要结合具体城市出让土地的区域分布才有参考意义。


再如,新房房价环比上涨数据更不靠谱,既涉及到具体城市的区域分布,又与今年多个城市新房取消限价有关。新房取消限价了,一二手房倒挂现象减轻,这样的新房房价环比上涨,且都是小幅上涨,又能说明什么问题?楼市不会再疯狂,房价更不可能飞。


邹琳华:今年房价大幅上涨的基础并不存在

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,在保持市场平稳发展的背景下,加上疫情的影响,今年房价大幅上涨的基础并不存在。


叶檀:资金很难大规模流到房地产

知名财经评论家、财经专栏作家叶檀认为:2020年一季度,房住不炒,删除因城施策,表明进入房地产市场的流动性中性偏紧。


这一轮房地产调控已经持续四五年了,每次房地产过冷或过热的时候,监管都会及时出手,绝对不会失控。所以,按当下模式,资金很难大规模流到房地产。




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 03


看跌派




下跌压力大


李迅雷:美欧已在金融危机边缘,中国要防房价暴跌

中泰证券首席经济学家李迅雷认为,目前已经进入到金融危机的边缘,尤其是美国和欧洲。


未来主要看哪些美国的大企业借钱来回购股票,到时候,债能不能还得了。如果出现大部分违约,资金链就会中断,这样就会爆发危机。如果危机真的来了,应对难度肯定比2008年要大。2008年美国政府的杠杆率只有40%,现在杠杆水平大约在100%,购买资产要有钱,但现在不管是欧盟还是美国、日本,政府的杠杆水平都太高了。


因此,中国不爆发金融危机就算好事情。所以,现在要运用底线思维,不是说要达到什么目标,而是要防范系统性金融风险。


要做的是把底线稳住,不要出现大的就业问题就可以了。宏观政策要把房地产给稳住,说白了,就是要防止房价暴跌。因为在中国,如果说要触发金融危机,可能就是房地产。政府对于房地产市场波动要有预案,但现在还不到房地产政策调整的时候。


张平:房产税开征会加快房价下跌的趋势

上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问张平认为,房产税现在已呼之欲出,而开征房产税,在房价处于上涨趋势时,会起到推波助澜的作用,但是房地产进入调整期,就会加快房价下跌趋势,让房价更快地与居民收入挂钩,虽然房价不太可能跌到葱价,但让多数人买得起房(负债10-15年),能够圆上住房梦,这个结果大家还是看得到的。


水宜:房价下跌时间相应推迟

凤凰网房产财经达人水宜指出,房价短期上涨主要看政策的支持力度,正如经济学家常说的一句话,“短期看金融”,政策支持还包括地方政府托市。今年疫情拖累经济下行,很多行业均受到负面影响,房地产未能幸免于难。业界人士表示,房地产市场受疫情影响将砸下大坑,言下之意房价铁定大跌。


针对楼市境况,央行对企业开启救市举措。6月2日,央行副行长潘功胜在金融支持稳企业保就业新闻发布会上表示,对受疫情影响的行业,采取一种特别监管政策。比如新设的延期还本付息政策工具,因为原来的政策到6月30日就到期了,但还不能解决问题,所以将12月31日之前到期的贷款,可以延期到明年3月31日,是一种在特别时期的特别监管政策安排。今年房地产开发企业还债总额达1.46万亿,7月还款集中度最高为1790亿元。


针对央行出手救楼市,水宜认为,并不能从根本上解决问题,只不过房企还债期限延后了9个月,房价下跌时间相应推迟。



平稳趋降


投资心观察:房价必将稳步下跌

财经达人投资心观察认为:中国房地产市场高速增长的阶段已经过去,房地产市场将要从增量市场转变为存量市场。


央行最近发布的一份研究报告很能说明问题:中国城镇居民中,96%的家庭拥有自有住房,平均每户拥有1.5套房。城市的房子已经严重过剩。


无独有偶,2017年,CHFS(西南财经大学金融调查研究中心)也发布过一份调查报告,报告显示:我国的房屋空置率高达20%以上,也就是说,每5套房就有一套房是闲置的。2020年我们的住房空置率会低于20%吗?结合央行近期的报告来看,基本不会。


高空置率造成巨大的资源浪费,房屋过剩导致部分城市去库存压力山大。从经济学上讲,商品市场是受供给和需求主导的。如果房地产市场是完全的市场化,那房价必将稳步下跌,因为房子过剩。即使房价短期上涨,也是回光返照,只是推高泡沫而已,最终也逃脱不了供给需求关系的制约。


林采宜:后疫情时代,房价大概率是平稳趋降

华安基金首席经济学家林采宜认为,中国城市房价已经出现泡沫化,驱动房价往下走的主要因素有:不断增大的行业资金压力;被收入增速放缓与负债比率上升抑制的城镇居民的购房支付能力;购房需求的长期动力因为城市人口增速下降及人口老龄化而日益衰减;购房的投资性需求因房价持续上涨心理预期下降也在一定程度上减少。


因此,综合从人口、收入增长、债务水平来看,居民购房的需求和支付能力都在下降,如果兼顾目前的房价泡沫水平以及市场对未来房价的预期,后疫情时代,房价大概率是平稳趋降。 



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 04


分化派



蒙格斯智库:不同城市,走势不同

蒙格斯智库从供需和投资角度对不同城市予进行分类,不同类别的城市,房价走势是不同的。


该智库将城市分为投资型城市、平衡型城市和居住型城市。


投资型城市包括上海、深圳、南京、珠海等城市,这些城市的房价中投资属性占比较高,居住属性并不是这些城市主要决定因素,但导致这些城市投资属性较高的原因并不完全相同。


平衡型城市包括北京、广州、厦门、武汉、成都、西安等城,其投资需求与居住需求基本同步变化,使得投资房价与刚需房价基本相等。


居住型包括沈阳、吉林等地,这些城市的特征为投资回报率较低,导致其投资属性房价增幅较小甚至有负增长情况出现,而收入水平引领的刚需房价占据主要地位。


(注:投资属性房价是市场投资行为形成的供需平衡的房价,刚需房价则是由市场上刚性买卖双房需求形成的房价。在现实中,尤其在四个一线城市,这两者难以分辨,造成房价既是刚需形成的又是投资属性的,但这部分重叠并不影响总体判断。)


乐居网:未来结构分化是最显著的特征

一二线核心城市即便有泡沫,也不一定会崩溃,至少短期不会,但是上涨速度会变得平缓,从十年十倍到十年一倍;三四线城市房价将很难延续前期的上涨态势,存在一定的泡沫,甚至有下跌的风险。


未来房地产市场将从“黄金时代”进入“白银时代”,结构分化是最显著的特征。从长期来看,常住人口产生的真实居住需求才是制约房价发展的重要因素。


王若辰:房价与楼市供求关系

易居研究院研究员王若辰表示,受疫情影响,2020年一季度全国商品住宅新开工面积和销售面积持续下降,全国商品住宅潜在供求比预计将持续上行至三季度,去化压力增大,四季度则或将有所回落。


天津、杭州、湖州、郑州、重庆、南京、苏州、三亚、上海和无锡的潜在供求比分别为1.38、1.22、1.15、1.04、0.99、0.97、0.95、0.94、0.92和0.89。


由于供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一,通常来说,在仅考虑供求关系的情况下,当住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时,房价易跌难涨。也就是说,三季度房价下降压力大,四季度上升趋势显现。


天津、杭州、湖州、郑州,房价下降压力大;重庆、南京、苏州、三亚、上海、无锡,上升趋势大。




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其他



陶金:中国的房价泡沫可能比很多人想象得要小的多

“苏宁金融”研究院高级研究员陶金指出,房价收入比失真,不能反映是否存在泡沫;投机需求被长期限制,没有形成泡沫的基础;泡沫的因素很小,高房价的真正原因是住房供给少了。从这几个视角看,中国房价中所谓的泡沫可能并不大。




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福卡观点



对于房价走势,福卡智库认为,此次房市上涨行情不过是为应对疫情、引流货币之水引发的新一轮房地产泡沫。潮水过后,房市依旧会重回高位横盘的行情,但在此过程中房地产市场会加速分化,不同群体、不同城市以及不同房企将产生深刻变化。


疫情过后,中国楼市还有什么变化?未来政策有何新的趋势?更多精彩内容可参阅福卡智库内部报告《房价行情:疫情启动、货币买单、高位横盘、分化发展(上、下)》。


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