导读

被纷繁复杂的功能与中国特色使命裹挟着的房地产市场将进入一段横盘长周期，即修正过去几年的疯狂，重归楼市平衡态。

中国的玄学有四门：《老子》、《庄子》、《周易》和房价。

今年以来，在国家层面整体调控不放松的背景下，房价上涨的声音小了、少了。“稳”似乎已经成为主流的认知和判断。

不过，房地产市场“稳”字之下暗流涌动：

这一边，上半年，苏州、南宁等楼市调控在房价压力下连连加码。如苏州铁腕控房价，园区高新区新房限售3年，园区二手房限售5年，还成为第一个向上头递交长效机制的城市，更是开会表态了“不见效果调控7月再加码”。

那一边，楼市松绑逐渐显现，越来越多的城市以各种方式加入到“微调”的队伍。据不完全统计，仅11月就有深圳、成都、上海、广州、佛山等多地相继出台楼市“松绑”政策。

在这种背景下，深圳楼市热度再次显现。11月深圳二手房成交8013套，继4月小阳春后交易量重上8000套，环比和同比分别上涨11.8%和91.9%。二手房均价也相应上涨。

而近期中共中央政治局会议对房地产只字未提，又让社会陷入各种猜测之中，把人们的心又提到嗓子眼了。

如此形势之下，让人摸不着头脑，于是有人笑侃：很多人对于中国房价的态度，大概可以分为三类：看不懂、看不透、看不穿。

市场不同程度的挤压

房价浮沉有其清晰的市场逻辑，在于市场不同程度的挤压。从基本面分析，刚需房产时代已成为过去式。

潘石屹甚至提出“中国的房地产已经严重过剩”，与20年前相比，中国城镇人均住房面积暴涨近6.5倍，每个人大约可以分配到37平米的面积，和发达国家的水平相当。

而房屋空置率也从侧面佐证，当下22.4%的房屋空置率是日本的1.66倍，更远高出国际合理标准（即不超过10%）。

尤其对于三四线城市而言，在过去两年内支撑楼市暴涨的棚改风向从去年6月开始转向（棚改货币化安置逐步退出），特殊购买群体的骤减让楼市泡沫到了出清之时。

以恩施为例， 2019年的棚改相对2018年，减少了70%，需求退潮后剌激效力消退，难怪出现了降价压力。

从房地产性质分析，其强投资属性支撑部分二线城市房价。在中国私人资产配置中，房产占比高达77.7%，明显高于11.8%的金融资产配置，而美国家庭的房地产资产占比只有34.6%。

房地产是当之无愧的“造富主力”，也是最不易背叛和收割的投资渠道，要知道，“十年前，2008年5月30日，道指12638.2，上证3433.35；十年后，2018年5月30日，道指24361.45，上证3041.44。十年前，2008年5月30日，深圳华侨城的房子7000元/平方米；十年后，2018年5月30日，深圳华侨城的房子17万元/平方米。”

从投资逻辑看，占尽长江三角洲地段优势、经历几轮产业升级云集高端企业与人才的苏州园区房价暴涨、进而带动城市房价普涨本就有其基础。

从宏观环境分析，源于房地产市场红利消退。过去10年，房地产是典型的增量市场，支撑力既有80后一代的人口红利、也有资本红利（货币量大幅增长）。

但如今，人口方面，1.75亿的90后逐渐取代2.28亿的80后成为买房主力军，规模上少了5000万人；货币方面，自2017年4月，M2增速30年来首次跌破两位数（9.84%）以来，M2增速一直都在10%以下。潮水退去，房地产市场自然收窄增速、“共克时艰”。

中国房地产市场的非典

更进一步而言，房地产市场还带有强中国特色，这是深植在市场微妙波动的内在逻辑。追本溯源，土地问题的复杂性与特殊性从根子上就决定了中国房地产市场的非典。

在中国，土地承担了太多功能：建国初期，土地清零、收归国有为工业化原始资本积累提供基础；上世纪90年代，住房制度市场化改革，土地价值在市场上确认，为城市化与解放生产力释放活力，同时在分税制背景下，卖地收入已成为地方财力的重要来源。可以说，中国政治经济的所有秘密都隐藏在土地里。

这么一来，房地产早已不是一个简单的市场了。中国目前存量住宅市场的价值约为280万亿元，是M2总值的1.53倍，A股总市值的5.28倍，中国年GDP总额的3.11倍。

从居民、开发商到地方政府、金融机构，各经济主体都被绑在了房地产的链条上：地方政府卖地获得收入（进而能进行更多支出）——开发商从金融机构融资购地，建房并出售谋利——居民贷款购房，牵一发而动全身的是经济、消费、信贷、税收、基建投资等基本面。房地产市场各利益充斥，自然内置博弈机制。

一方面，政府与市场博弈。与体现市场化行为的汽车市场不同，房地产市场历来是政府与市场勾兑与冲突的聚焦地。

一轮接一轮“限购”、“限价”、“限售”等行政化管控可视为市场与政府在楼市中的表层较量，如2018年每天出台1.23次调控政策。

与此同时，从政府在金融政策、税收政策、土地政策、保障房政策和住房租赁政策等方面对房地产长效调控机制的积极探索，则可窥见政府用行政之手、政府功能平抑市场的破坏力量的用心。

另一方面，央地博弈，中央从大局上更在乎防范金融风险，因此定调“房住不炒”；但却耐不住某些地方阳奉阴违。

对土地财政高度依赖的地方政府显然对涨价的包容度更高，何况还有防范社会风险的考量，毕竟每一次降价，降价维权总是层出不穷，这从去年杭州有街道成立房地产维稳工作领导小组便可窥一斑。“又盼它涨，又不许它涨”，当中的矛盾不言自明。

被纷繁复杂的功能与中国特色使命裹挟着的房地产市场，已走出了一条充斥着震荡与分化的非典路径，也预示着未来将进入一段横盘长周期——修正过去几年的疯狂，重归楼市平衡态。

物极必反、盛极必衰，最明显的市场标志就是投资房产后续乏力。投资房产大幅获利时代逐渐终结，根据上海易居房地产研究院发布《2019年三季度50城住宅综合收益率研究报告》显示，今年三季度，50城住宅综合收益率为6.8%，环比下降37%，已连续六个季度下降。

雪上加霜的是，作为投资主力的197万人的千万投资阶层（共坐拥61万亿人民币可投资资产），将进入“静心”时刻。

从投资收益率预期上看，持“高于储蓄收益即可”观点的保守投资人士占比增加至30％，为过去十年的最高值。

更何况，政策天生左平右衡基因必然决定行情平稳化。房产界有一个说法，相悖于“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的经典规律，中国房产界更倾向于“长期看政策，中期看政策，短期看政策”。

尤其是在市场异化状况下，当房地产的GDP功能、投资属性被过度放大，社会功能便会被忽视弱化，“剥削”实体资本，形成短线盈利的投机黑洞不说，还变相剥夺民众的“住房权”，引爆金融、经济、社会稳定风险，岂能任之由之？

而就长期而言，房地产仍具有上浮动力。且不说资产的有限性与资金的无限性的根本矛盾决定了资产价格长期上涨趋势；城镇化还有很大空间，去年我国城镇化率为59.58%，相当于美日上世纪50年代、韩国上世纪80年代的水平，城镇化带来的购买力和购买意愿，和城镇化稳步推进的现实趋势仍支撑着房地产需求。

新的量价平衡点

在此背景下，房地产市场开始寻求一个新的量价平衡点，市场基本游戏规则也随即发生改变。

具体而言，一，房价主战场由一手房市场转向二手房市场。

新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同，前者被政策紧盯，已是一派“政策市”场景；后者则尚无直接的行政限制，更能反映真实的市场状况。

有鉴于此，二手房将成为购房、售房主战场，多番攻守战将密集上演，反映房价的涨跌、楼市的变动以及购房者需求的变化。

二，从稳房价到稳地价、稳预期。

稳地价是土拍过热、地价连连上涨的现实需要。中国指数研究院近日发布的报告显示，11月土地市场成交均价上扬逾三成，土地出让金总额同比增加。其中，深圳揽金近237亿元居榜首。

而稳房价、稳地价的关键则在稳预期，今年4月、5月住建部对10个城市做出预警提示形成“房价涨幅过快——监管部门预警——启动调控措施——市场恢复稳定”的作用链条，已经初显“预期管理”思路。

三，“一城一策”出现分化。

段子“上海涨完杭州涨，杭州涨完嘉兴涨，嘉兴涨完还会一起涨”道出了此前多城政策基调要严一起严、要松一起松的特点。

但当下政府开始因城施策，给予地方更多根据各自节奏灵活出台政策的自主权，未来甚至将因区施策。

值得一提的是，与一二线城市的高位盘整相比，三四线面临更大压力，毕竟与控制房价上涨相比，想要遏制下跌显然难得多。

原因在于，政府固然可以通过红头文件建立暂时的攻守同盟，但市场未必买账，价格维持得再高再稳，只要没人接盘，就没有任何意义。

显然，房地产到今天开始微妙起来，向横盘长周期调摆，此时，政府既要遏制烈火喷油般的过度上涨、又需避免一蹶不振的回调低谷，调控的艺术正变得前所未有的重要。