年年难过年年过，年年过得还不错。

回顾过去的2019年，全国房地产调控次数高达惊人的620次，刷新历史记录，较2018年450次调控同比增加了38%，平均每天调控近2次；

房企叫苦不迭，“活下去”不再是万科一家的目标，人民法院公告网显示，2019年至少有525家房地产企业“申请破产”，其中“宁波首富”银亿集团破产重整；土地市场流拍连连，据中国指数研究院统计，2019年前11个月监控的全国300个城市共有4350块地未成交，相比2018年的1808块，增长了一倍之多。

然而，即便在如此调控的背景下，从房地产投资到销售并没有受到太大影响，反而维持两位数增长，领跑大部分经济指标。

投资方面，2019年前11个月全国房地产投资额同比增长10.16%，至12.13万亿元，已高于2018年全年的12.03万亿元；全国商品住宅新开工施工面积累计值同比增长9.32%，至15.14亿平方米。

销售方面，2019年前11个月全国商品住宅销售额同比增长10.7%，至12.17万亿元，预计全年销售额将冲击16万亿元（2018年为15万亿元）；

房企千亿军团持续扩容，36家房企销售额突破千亿元，较2018年增加6家，152家房企销售额超过百亿元；房企销售额同比增速均值达24.7%，部分企业销售业绩增速超30%。

土地市场继续高位运行，50大城市合计卖地收入4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%，其中出现16个土地出让金过千亿元的城市，皆刷新历史纪录，杭州凭2836.6亿元（同比上涨13.42%）土地出让金领跑全国。

一边是房企呼号“太难了”，一边是房子卖得“好极了”，怎会有如此之大的背离？

从根本上而言，这种背离主要是因为在“房住不炒”、稳字当头的大背景下，房地产市场进入横盘期，结构性变局悄然发生，表面上的“佳绩”已无法回避结构上的变化。

反映在市场层面上，就是房地产泡沫正在出清。

从人均住房面积和人口因素来看，也已不再支撑房地产的高增长。

房地产出清表象以及需求的内在逻辑共同表征中国房地产进入横盘期。

（本文节选自《福卡分析（上海）》2020年第2期《2020房地产横盘——方向调整与结构变局》）。