在全球经济下行、产业结构调整与数字化浪潮的冲击下，写字楼市场正经历前所未有的挑战。据世邦魏理仕（CBRE）的研究报告，截至2025年一季度，全国办公楼市场平均空置率为23.5%。预计到2025年年末，全国办公楼市场平均空置率将升至26.7%。

楼宇经济，这一曾被誉为“立起来的园区”和“城市纳税大户”的经济形态，亟需从传统办公空间向复合型产业生态转型。  

从土地建设到场所运营，是城市运营模式的重大转变，也是盘活过剩楼宇的必由之路。传统的土地开发模式主要关注土地出让与楼宇建设环节，而对建成后的运营维护、功能更新等方面重视不足。

然而，随着市场竞争的加剧和城市居民需求的多样化，单纯的楼宇建设已无法满足市场的需求。当前，楼宇经济面临三大核心矛盾：

1、供需失衡加剧：一线城市写字楼空置率持续走高，部分区域租金下行压力显著。

2、产业迭代加速：传统金融、贸易等业态需求萎缩，而数字经济、绿色科技等新兴产业对楼宇的智能化、低碳化提出更高要求。

3、 空间价值重构：远程办公常态化削弱企业对物理空间的依赖，楼宇需从“空间提供商”转向“资源链接者”。

如何解决这些矛盾？为此，福卡智库重磅推出快咨询服务《过剩楼宇的盘活之道——化腐朽为神奇的做法》。本报告聚焦于过剩楼宇经济的盘活难题，通过深入收集整理国内外成功盘活过剩楼宇的典型案例，并紧密结合未来城市功能转型的方向，深度剖析盘活之道，旨在为地方政府、企业客户等提供切实可行的策略建议，助力各方在盘活楼宇经济的征程中抓住契机，实现突围，进而激发区域经济活力，推动城市经济的高质量发展。

楼宇经济的未来，在于与城市功能转型的深度融合，而“4+4”模式则是实现这一目标的重要路径。城市功能转型是当前城市发展的重要趋势，随着产业结构的升级、人口结构的变化以及科技的不断进步，城市的功能定位也在发生深刻变化。楼宇经济作为城市经济的重要载体，必须顺应这一趋势，通过与城市功能转型的紧密结合，实现自身的转型升级。福卡智库提出的“4+4”模式，从产业创新、空间优化、服务提升、政策支持等四个维度出发，提出了四条具体的盘活策略，为过剩楼宇的盘活提供了清晰的思路与方向。