园区（包括各类开发区）无疑是中国经济增长的重要引擎，中国30%以上的GDP来自于园区经济。
不过，园区在持续推动中国经济增长的同时，自身也面临诸多问题，其中，园区过剩问题十分突出。
根据国家六部委联合发布的《中国开发区审核公告目录》，到2018年，中国共有2543家开发区，其中国家级开发区552家，省级开发区1991家。
根据中国开发区网最新统计数据显示，截至2021年4月，我国国家级开发区和省级开发区共有2728家。
除了国家级和省级开发区，还有数量更为庞大的地市级及以下各类园区。
智研咨询发布的数据显示，中国各类产业园区数量已高达2.5万个。
如此庞大数量的园区背后，大量园区面临生存发展难题。数据显示，截至2018年，我国产业园区整体空置率高达50%，即便是在长江沿岸产业成熟的上海、苏州等地，园区空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。
疫情之下，园区面临的形势更加严峻，就连经济发展较好的城市，园区空置率也在抬升。2020年，上海园区空置率达到23.4%，广州园区空置率达到30%-40%。2020年四季度深圳前海片区空置率更是达到56.4%。
高空置率、大过剩背后，伴随着时代切换，园区发展面临八道坎：
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01
土地财政“无以为继”
2021年300城推出各类用地规划建筑面积成交20.2亿平米 ，同比下降17.1%，出让金达56199亿元，同比下降9%。
虽然地方短期仍难以彻底摆脱对土地财政的依赖，但土地出让金的急剧缩水已成地方财政难以承受之重，尤其是二线、三四线城市20121年土地出让金分别下降6.4%和34.1%，这无疑敲碎了园区的“金饭碗”。
以前靠卖地就能吃饱，但如今开发饱和、可卖之地越来越少，园区还能只靠卖地卖房就能站着把钱给挣了？
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02
环保成了硬约束
以往，为片面追求GDP和短期利益，部分园区不计环境成本，透支生态，结果即便引来了产生税收的凤凰,但糟糕的环境也留不住人，比如北京雾霾就让诸多外资总部撤离。
随着“双碳”目标推进，环保已成园区发展的硬约束。诸多地方早已卸下唯GDP的高帽子，愈发要求与环境的包容性增长；而去产能去的就是高污染、高耗能，传统行业纷纷因环保红线而变；就是企业入驻园区，也不再只盯着优惠政策，环境是否宜居也是一个重要考量指标。
园区发展如何契合环保要求已成为关系生死的大命题。
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03
缺乏整体规划统筹
很多园区产业发展缺乏整体规划统筹，对主导产业和发展方向仅立足自身角度，多有重复，少有差异。
比如，很多园区都有商业集聚的局部区域，因此都聚焦商贸产业，也都有科技、金融板块，很难区分差异化的产业特色。
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04
缺乏“压舱石”企业
很多园区内部虽有产业发展方向，但某种程度上都有产业定位不清晰、产业特色不突出等问题，缺乏“压舱石”企业，也没有形成叫得响的区域品牌。
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05
产业载体、政策优势挖掘不够
很多园区对楼宇园区载体资源掌控不强，楼宇资源产权分散，运营方自身经营发展的实际租金需求制约其主动配合产业招商，很难对构筑特色产业楼宇和园区产业集群产生必要的内生动能。
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06
未准备好产业升级
中国轰轰烈烈的去产能运动将钢铁、煤炭、光伏等不少产业“打回原形”，依附其上的园区“皮之不存，毛将焉附”，矿产园区“凋零”、钢贸城“人去楼空”即是写照。
可诸多园区对此后知后觉，即便明知工业2.0将向工业4.0升级，却对板上钉钉的现状无计可施，既舍不得现有财税大户，又“腾笼换不来鸟”，如何让自己从2.5产业（生产性服务业）向4.5产业（智能性服务业）升级？
园区未雨绸缪不够，只能任凭风吹雨打，可迎接未来或许就得积极面对这场产业转型做好战略预埋。
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07
招商模式的版本有待升级
园区以前是靠土地+关系，往往来者不拒，拉进篮子里的都是菜；
后来是靠减免税收制造政策“洼地”，有选择性地拉进自己喜欢的菜。
如果说以前园区处于强势地位，那么如今在园区过剩下，不仅税收、土地、能源价格等优惠“靠不住”，就是企业对园区诸如环境、服务等要求也多样化了，招商进入了“双向选择”。
这就不难预见，未来园区招商将从自己唱戏转向搭建平台，更多让政策引导、市场唱戏、国企当先锋、民企跟着进，自己则变身“导演”，提供多元化服务罢了。
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08
管理模式功能需要进化
因为传统园区“九通一平”的时代已经过去，未来园区将从盖房子到搭平台、从聚产业到创服务，进入城市化发展和智慧运营阶段。
毕竟园区再也不是单纯卖地卖房的开发商，也非仅仅与产业客户捆绑、提供综合服务的运营商，而是这两者的综合，更可能是整合社会资源、多元化投资的平台，有些甚至出现业务平台集成，连产业链都内置了。
因此，伴随功能、服务多样化，园区将改变单一直线型管理，以项目模块化的剥离与嵌入进行运营，而管理也将由重变轻，从自己开发投资到引入资本开发，提供服务管理，更多将向功能集成、平台管理转型。
此外，园区还要面临从土地到政策，政府与市场等各界面新游戏规则的调整。
这就意味，园区模式不在一时的成功，而看谁能笑到最后，关键在于园区的学习与进化能力。
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