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又开始抓园区了!如何踏准园区发展的新浪潮?

发布时间:2019-06-06    浏览次数:
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导读


园区已开启质变,横向看是商业模式的大比拼,纵向看呈现“9+X”的版本升级。



园区又成战略重心。


自去年以来,从北到南,不仅有雄安新区、海南自贸港双双同时发力,还有长江经济带在“共抓大保护,不搞大开发”的指导思想下,也把园区发展放到重头。


除此之外,上海自贸区扩容也在去年提上日程。根据媒体公布的最新消息,长三角区域内将诞生新的自贸区。

 

而自2013年9月上海自贸试验区挂牌以来,自贸区覆盖面积已从2013年的28.78平方公里拓展到2017年的1000多平方公里,并且仍将继续延展。

 

如此,从北到南,无不把园区当作发展抓手。



园区冰火两重天


可现实是,中国园区一边承受着过剩之苦,一边充当着开路先锋。

 

从最近几年16家以园区建设运营为稳定业务的上市公司年报可以发现:自2015年到2018年, 16家公司的营收规模分别为1262亿、1586亿、1800亿、2175亿,四年间的年度复合增长率约为20%。2018年,这16家公司一共赚走348亿,较2017年多赚53亿。

 

然而,剔除最大两家公司后,行业规模将缩减到454亿,平均增速大幅下降至5%。由此可见,所谓的高增长,即便是发展很好的上市公司,也被两家头部公司拿了大头。至于那些尚未上市的,更是苦不堪言。

 

园区马太效应显著,身在其中的不是如鱼得水,就是备受煎熬,虽然不乏出局者,但外面的人还拼命想进去,已呈围城之态。

 

毕竟,2017年相较于传统房企的毛利率(房企平均销售毛利率从2014年的34.2%到2016的31.13%,再到2017不足30%),除2家房企转型产业园区企业外的16家产业园区上市企业平均毛利率高达39.7%。如此暴利,仅传统房企就有超过200家杀入其中,“产而优则园”的“门外汉”更是不计其数!

 

一边是房企圈地先入为主,一边是产业大佬以自身制造的产业链扩张集聚企业。相较下,金融企业做园区就有点“飘忽”,嘴上天花乱坠,现实精于算计与空手套白狼,不是踩了红线没好下场,就是出局转行。

 

即便是腾飞、丰树等外资巨头在中国卡位也落了下风,仅在仓储物流地产还崭露头角,大多仅以财务投资者退守阵地。

 

因为中国园区一开始就在政府经营城市下开始,中关村等无不是政府园区平台,凭借强大的资源优势、话语权和政府背书就能做大做强园区。只不过伴随去年的43号文、23号文等政府债务清理和金融强监管,倒逼地方政府与平台公司理顺政企关系,迎来园区的二次转型与创新。



六方混战 园区江湖“剪不断理还乱”


如此,从苏州工业园区等政府平台,到华夏幸福之类的专业民企,再到半路杀出的房企、外资、产业大佬及金融资本,这六方混战,园区江湖已是“剪不断理还乱”。


偏偏BAT等互联网企业也来横插一杠,一手配套物流园区,如京东打造无人机物流园区,一手在“互联网+”与人工智能等新经济风口下圈地建园,从腾讯的双创小镇到阿里的猫镇、科技城等,无不携线上流量收割线下产业园,试图以互联网思维再造智慧园区。

 

于是,前有资本混战,后有鲶鱼搅局,园区横向看进入商业模式大比拼的新阶段。


尽管直到现在,园区重心仍在做土地文章,但像京沪等一线城市土地财政已无以为继,加之,政府逐渐从台前到幕后,或让基于园区的产业地产真正姓产不姓地,进而让园区开发步入税收财政、产业创新引领的基金操盘时代。



园区质变之年


2018年正是开启质变的起点之年。

 

一方面,南有张江,北有中关村,领先园区进入无人区。

 

虽说中关村已成中国独角兽的孵化圣地,2017年以70家估值2764亿美元,占比国内数量的42.7%和估值的43.9%,但相较于硅谷每3-5年就会诞生改变全球产业格局的创新企业,中关村发展显然还不充分、不平衡。

 

张江同样以科技投行横扫全国,可当所有园区都在玩科技孵化,一旦上升到模式可复制,其核心竞争力就将被极大削弱。

 

另一方面,所有园区都在与未来赛跑。

 

不管是以租赁为主的浦东金桥,还是产业新城运营商的华夏幸福,抑或是物流地产基金模式的普洛斯,都面临园区从土地到政策,政府与市场等各界面新游戏规则的调整。

 

这就意味,园区模式不在一时的成功,而看谁能笑到最后,关键在于园区的学习与进化能力。



园区“9+X”版本升级


进一步从纵向看园区进化,恰恰呈现“9+X”的版本升级。

 

1.0版做地主,靠卖地生财,这最简单也最粗暴,最早园区就是以土地一级市场开发积累开发资本的;

 

2.0版当房东,因为手中有地就能盖楼,既以收租保底,更靠卖房赚得盆满钵满;

 

3.0版是群主,因为当土地开发饱和,房产不是炒的,就连土地出售都限定只租不售,园区就只能以自有物业和管理运营等各种服务来招商引资,打造企业集群,充当企业群主。

 

但只乖乖当群主是不够的,更关键的是成为产业链的组织者,即4.0版,需要园区进行产业定位,有目标、有组织地进行产业链延伸,并通过活动策划等强化产业链接,以求上下游企业等发生“化学反应”

 

而正因产业横向集聚和纵向衍生,园区将升级为产业生态的推动者,5.0版园区生态,既有中小企业的灌木丛,又有大国企等参天大树,还有上下游环节的匹配,更有从生产到服务的各种便利。

 

如果说3.0版是圈了一群杂乱无章的企业,只强调数量,那么4.0版就需保证质量,有序有目的打造产业链,5.0版要求更高,需纵横交错,发挥“生物反应”,形成生态系统。


如此,园区也就真正去地产化,变成了一个真正的资源配置平台,即6.0版园区不单提供金融、组织、策划等各类服务,更在集聚资本、项目、企业等各类资源下撮合交易。

 

而当这个平台逐渐成熟,就会晋级为7.0版的合伙人制,从集聚企业变成投资孵化,一手众创空间,一手产业引导基金,做企业的空间+时间合伙人,与园区内企业共生共荣、共同发展。

 

到了8.0版:园区领导者,已不局限于单个园区,而将某类园区做到极致,并靠园区模式的输出复制到全国,甚至能在嫁接合作中收割模式红利。

 

更有甚者,9.0版是超越园区的颠覆者。达到此境界,园区早已没了边界空间的束缚,或在产城融合下从园变城,或凌驾云上(线上园区),从产业生态到平台模式,都在融会贯通中无形胜有形了。

 

不过,即便园区自我颠覆,也没有所谓的终结版本,因为未来的海浪永远前赴后继,园区进化永不停息。


这意味未来总有一个永恒未知的“X”,或是新科技、或是新经济、或是新产业,在等待着园区去探索、去挖掘新动力、新模式、新商机,并以未来引领今天,进行版本升级。



园区二次转型的重头戏


要知道,中国几重文明几重天,如此大的战略纵深与区域落差,就决定园区在区位位差下多版本共存,并呈现梯度进化。

 

相较沿海园区已进化到合伙人等高版本,中西部园区多的是土地,仅靠卖地卖楼就能活得滋润,这让园区一边纠结于升维创新,一边只需梯度复制就能形成降维打击。

 

尤其2018年以来,从六部委新版开发区审核公告目录到第一部省级“园区法”拉开园区供给侧改革,再到各地屡屡祭出规范工业地产、产业用地的条例通知,无不昭示两点:一是园区去房地产化,二是防止市场与政府职能错位。

 

仅是地方债务高企、清理融资和PPP等,就已让2018年传统城投及地方平台水深火热,震荡洗牌。更别提,园区作为中国崛起的命门,既要承载国家战略,又是地方经济引擎,还要吻合市场规律,更要区域协调发展。

 

而为兑现这“四个要”,则要有新的模式来匹配自己。这其中园区的二次转型重头戏就在大政府与大市场关系的重新勾兑,在版本升级中真正开启园区蜕变。


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